文｜李开周
1862年，太平天国的军队接连三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一样逃进租界，粗略统计在10万人以上。国历君之前讲过清政府和天地会的小刀会交火，难民涌入租界，洋人搭建小木屋以高价租给难民大发战争财，引发了上海租界史上第一次房产牛市。
而太平天国这一次，不但小木屋被洋房东用以更高的价格租了出去，卖鸦片的洋行也干起房地产，租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨。当时法国驻上海领事描述了法租界的情形：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买。”
上海公共租界和法租界扩张图
在这种大好形势下，更多的洋行从事了房地产开发，租界之内开发商林立。早先开发商只租不卖，后来他们既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来，然后再分租给没钱的华人。
太平天国一亡，楼市就崩盘
暴利当头，江南富人源源不断地搬进租界，而此时的太平天国已经危如累卵，战争即将结束的迹象已经显现，可是开发商们认为租界里的虚假繁荣还将一直持续下去，房价还将一直上涨，所以他们的开发规模也一直在扩张。
谁知在1864年，太平天国灭亡了，江南战事平息，租界里的难民再次返回家园，新建房屋再次空置，在建的房屋也纷纷停工，许多开发商破了产，从事土地投机的中国买办也血本无归，开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时期把资金放进楼市，这时也出现危机，11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年的世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。
表面上看，成也房产，败也房产；实质上，成也战争，败也战争。
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