11月17日，央行、金融局、证监会召开了座谈会，会上提了一句力重千斤的话：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
与之配套，另提了三个“不低于”原则：
各家银行自身房地产贷款增速“不低于”银行行业平均房地产贷款增速；
对非国有房企对公贷款增速“不低于”本行房地产增速；
对非国有房企个人按揭贷款增速“不低于”本行按揭贷款增速。
实际上，就是“强制”银行继续给房地产行业放贷的意思，哪怕回报不高、哪怕可能有风险，但为了大局着想，银行就“奉献”一下吧
……
这预计对房地产板块、房地产产业链的中期、长期都有比较大的影响。今天聊聊这个话题。
1、为什么重提“三支箭”？
这次三部门的会议，其实是房地产的“新三支箭”；提法不新鲜，只是现在有了更严的要求。
去年10月，监管对房地产发了“三支箭”，分别从“信贷、债券、股权”3方面对房地产进行了松绑。
信贷方面，六大行和多家房企签订战略合作计划，提供“超万亿”的授信额度；
债券方面，央行提供大约2500亿元的民营企业融资债券；
股权方面，恢复房企和涉房上市公司的再融资。
因为这“三支箭”，去年11月房地产板块一口气涨了30%多。
但是大家知道，涨上去了之后，从去年12月开始房地产板块又跌下来。原因在于，效果不及预期！
比如，银行为了风控，只愿意把钱贷给优质企业，优质企业可能不是很需要额外的资金；真正需要资金支持来度过危机的房企，反而贷不到钱；
比如，虽然放开了股权融资，但市场认为房地产“大势已去”，不愿意高价认购股权。今年8月，万科就取消了150亿的股票增发，原因是，投资者愿意出的价太低了，万科觉得不划算。
这就是说，虽然去年10年就出台了“三支箭”，但目前来看，效果并不佳。所以今年要“再加把劲”，重提“新三支箭”。
当然有人可能认为“口说无凭”，凭啥说“三支箭”效果一般？
说组数据。
今年10月单月，房地产境内融资额只有225.7亿，同比大幅下降47.1%。
从净额来看，今年10月单月房地产净融资额为-423.5亿；也就是10月房地产企业融资的钱，大概只有偿还额的1/3，远不够“借旧换新”。
从累计值来看，今年1-10月房地产的累计净融资额为1332.6亿；就是说，房企的现金不断流出。
所以可知，现在房企的资金压力有多大。前段时间，万科的美元债大跌；万科已经是国内最优秀的一批房企了，它的债务都让人担忧，何况别的房企？
最后，怎么办？
房地产是“高杠杆”行业，肯定不能出事，不然会出大事。
然后现在销售端比较弱，内部“造血”慢；而且房产不比别的商品，不可能“大降价促销”，卖不动了只能“熬”，花钱、花时间熬。
所以说来说去，唯一能指望的还是从外部“输血”；这就是现在重提“新三支箭”、从融资端支援房地产的意义！
2、“新三支箭”影响几何？
可以预计，中期“新三支箭”能给房企续命！
因为“新三支箭”增加了很多“强制条款”……我们的金融机构多是国企，“听话”；预计这次对房企的资金支持会比去年更“有效”。近期地产债大涨，就是市场预期房地产的资金危机缓解的明证。
但是，聊房地产的长期，就跟“融资端”关系不大了；长期看“需求”。
用一个比喻来形容：假设一个人失业了，如果失业3个月，亲戚支援点生活费，问题不大；如果失业6个月，朋友再支援点，也能度过难关……但是如果失业个2-3年、或者根本找不着工作了，那么，再怎么支援也于事无补。
所以，“找到工作”才是失业人员的解决办法；同样，需求恢复，才是房地产的终极解决办法。
房地产的需求怎么样呢？
说实话，目前不太乐观。
看第一个角度，截止到10月，今年的“房屋新开工面积”已经累计同比大幅下滑了23.2%。最了解消费者的是生产者，现在房地产商都不愿意“新开工建房屋”，说明需求不行。
看第二个角度，2021年中国新增城镇化人口只有1205万人，创历史新低；2022年新增城镇化人口进一步大降为646万，再创新低。
大家知道之前新增城镇化人口有多少？2018年是2090万人，2012年是2248年。都是2022年的3倍以上！
买房的人，很大部分是“农村人口进城安家”；现在进城的农村人口大幅减少，房子能卖得动吗？
再进一步说。
新增城镇人口最终还是取决于“结婚率、生育率”，人们想愿意结婚、愿意生小孩，总人口才能不断增长、才能不断增加城镇人口、才能不断增加对房屋的需求。
但是，2012年中国结婚率还有9.8%，到2021年已经降为5.4%，近乎腰斩；2012年中国生育率是1.8%，2021年降为1.16%，大幅下降36%。
结婚率、生育率都大幅下降，未来购房需求可能大幅增长吗？
总的来说，对房地产的“长期需求”，我认为“降低预期”为妙。
3、未来展望
上面还有一点没说，就是目前我们“对房地产的定位”可能发生了点变化；政策现在着重发展“保障房体系”。
比如10月30日的金融会议上说，“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。
1998年的“房改”，开启了商品房20多年繁荣发展的时代；现在房地产的定位又变了，难道不会开启另一个“新时代”吗？
所以，不能用“旧思维”来看房地产。当然，未来怎么变，现在下结论为时尚早，但是可以预见的是，随着保障房体系的发展，商品房的需求必然会削弱；经济困难的群体有了便宜的保障房，还会买昂贵的商品房吗？
综上，总的来说，地产的空间可能已经不大了……
但是，大家需要注意的是，要将房地产板块、和房地产产业链分开；就算商品房的需求不佳，不代表房地产产业链没机会。
房地产产业链包含建筑材料、基建、房屋设计等等，但它们的需求不仅跟房地产板块相关；基建的提速、城中村的改造、保障房的建设，都会提升房地产产业链的业绩。
今年10月，人大批准了1万亿的特别国债。
前些天央行表态，将为“三大工程”（指：保障房体系的建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设）提供长期低成本资金支持（预计规模不低于1万亿）。
用白话说，这2万亿得资金大部分都会用来搞基建、建/修房子，最后都会转化为房地产产业链的业绩。
所以，相关板块还是有机会做一做。
好了，关于房地产就介绍这么多了。
当然，文章所写只是我们研究的一小部分，房地产是“周期之母”，它的兴衰影响非常广，消费、医药、银行、甚至科技，莫不受它的影响；就不一一细说了。
如果大家对我们的研究有信心，想加入“VIP战队”、跟着一起操作，可以联系我。
如需看大盘及赛道估值，看第三条文章。
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