在金融行业做了这么久，有必要写一篇文章来浅谈一下，最近贷款圈中介宣传的“转贷降息”这个概念，到底可不可行？是否所有按揭房客户都能这样操作？这样做有没有什么风险？
首先我们得明白转贷讲息这个概念是怎么提出来的，房贷的按揭利率，以苏州为例，在某一年几乎所有首套房按揭利率都是6.3%，随着银行基准利率Lpr下调，然后房屋按揭首套利率下降到5.8%。国家70%经济都在房地产上，房地产行业的衰退，也就意味着经济的不景气，国家为了刺激经济的复苏，便开始印发货币房贷转贷，发放贷款，开始降利率。在这样的情况下，以苏州为例，最低的按揭贷款利率铺天盖地的广告，首套房按揭利率低到4.4%。虽然实际上大部分做下来的利率都是4.45%，但是对于群众老百姓来讲，他们依然羡慕别人的按揭利率那么低，单从利率上来说，最高的和最低的就相差了1.9左右。
以100万为例，每年的利息省下来了19000元，按揭一般是20年-30年，以20年为例，省下的利息就是38万元。
然后，这可能还没办法说服你，银行的经营性抵押贷款，苏州最低的时候是年化3.4%房贷转贷，现在又能做到3.55%，哪怕不符合这个银行产品进件要求，那还有3.7%，3.85%的选择。和房贷利率一相比你觉得最低的利率相差2.9个百分点，再以100万为例，20年，那可是58万的利息！
这么一听是不是很心动？如果我不是做这行的我也很心动，我也要去转贷降息。
那么到底这个方案可不可行！我说可行，但也不可行！视个人情况而定，为什么，讲个流程和抵押性经营贷款的要求，您就明白了。
一、按揭房的还款方式层面：
银行不是傻瓜，他也要挣钱，他也要挣利息，通常按揭的房子，还款都是等额本金，利息随着本金的减少而减少，但是，按揭房刚开始供月供的时候，每个月的还款本金➕利息，你会发现，大部分甚至能达到百分之60左右全是利息，本金少的可怜，你打一份征信出来你就能看到了，这也是为什么很大一部分客户发现自己供房供了三五年，本金还有那么多，按每个月还的来算压根就不对。
二、实操方面
由于您的房子是按揭房，在银行的欠款没有结清，那么您如果要去转贷，做下家银行的抵押产品，那就意味着你必须要把按揭贷款结清，这个钱谁来付？自己有资金那当然好，如果没有那就意味着一个问题，需要找合规的垫资机构来垫资，收费按天来计算，按揭房解抵一般来说比较慢，7-15天很正常，甚至有一个多月的。同时你的房子也要做个顺位二抵抵押在垫资方，这是合理的。然后再把房子抵押给下家银行，等待下家银行放款。放款后归还垫资方垫资费用。
三、银行低息产品还款方式和年限
市场上长年限等额本息的产品少之又少，利率能做到5以下的基本没有！前面所说的低利率的，也基本都是先息后本的产品，3年5年10年。这里就有个不确定性的问题出来了，到期归本的时候你能保证你一次性归本能还上吗？归不上，续贷再找垫资方垫资，再换个银行，重复一次操作，再给一次费用。问题的关键是，这个钱，欠银行的钱一直还在一分没少。揭露个问题，接触了那么多客户，很大一部分客户使用先息后本用久了，他不会觉得他欠银行的。这也是为什么，法拍房越来越多，次贷危机也就展现出来。
四、建议哪类人群可以做转贷降息
个人建议，最好客户群体是真实做生意的，房子按揭时间久，房屋价值有较大的增值空间，可以多贷一笔钱出来用于投资做生意，不仅实现了降息省钱的目的还在手里多出一笔随机随还、低利息的备用金，末位补充一句，经营性贷款一般要求1年或3年归本，当然也有资质好的客户可以做到无还本续贷，因为是经营性抵押贷款，如果后续个人所做的事和当初有借款用途时不匹配，或者征信出现瑕疵等，银行会提前宣布贷款结束，让客户一次性结清贷款。
所以，转贷降息需谨慎！
建议：如果想做转贷降息，一定要找一个专业靠谱的人为你做好方案，感觉适合自己了再委托中介去办理，找对人会让你事半功倍。
