地产债：扶大厦之将倾
2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。3月17日，市场给予积极反应。
资本市场：地产债估值反弹
此前由于行业下行、房企超预期展期、投资人偏好下降等原因，市场对地产的信心非常脆弱，导致砸盘频发，出现超跌，而3月16日金稳委会议和其他部委表态相当于一剂“强心针”，有助于修复投资人信心和市场情绪，避免流动性冲击加剧地产负反馈。叠加部分企业回购、筹款等自救行为，地产债投资情绪出现好转。
金稳委会议对地产情绪面修复的效果立竿见影。3月17日，港股A股地产股上演涨停潮，债券涨幅同样明显，多只地产债盘中涨幅超过20%，触发临时停牌。融创、世茂、龙光、新城、碧桂园等房企发行地产债涨幅较大。
行业层面：土拍火热，房企信心提振
行业层面也传出好消息：合肥首轮土拍火热。3月17日，合肥首轮土拍热度较高，本次出让17宗商品房用地中，有15宗竞拍地价触顶进入“竞品质”阶段。本轮土拍参与房企众多，既有保利、中海等央国企，也有龙湖、万科、旭辉等大型民企，还有安徽新华、安徽置地、邦泰等安徽本地民营房企。
我们认为，合肥土拍火热主要有以下原因：
其一，郑州“十九条”释放二线城市地产需求端放松信号。合肥与郑州同样是二线省会城市，房企对合肥楼市的信心可能增加。
其二，合肥土拍推出地块数量多、质量高。合肥首轮土拍共推出32宗超2658亩地。从地块分布来看，本地楼市热度最高的滨湖区推出多宗地块，去化难度低、利润空间大。土地供应较少的经开区本轮也推出优质地块，综合来看，合肥土拍推出地块对房企吸引力高。
其三，本轮土拍降低房企拿地门槛。在规则设置上，竞品质阶段对房企开发资质等级的打分由“一级5分”改为“一级5分、二级及以下4分”，增加了二级资质及以下房企的竞争力。此外，代建成本、配建租赁减少，部分地块容积率调整，都有助于降低房企拿地成本。
是短期反弹？还是向稳信号？
如前所述，缺乏信心是地产行业症结，究其原因是销售端仍未企稳。无论资本市场、购房者乃至企业家自身，对地产的信心都在低谷。本次金稳委会议的召开和多部门的联动，对信心提振的意义重大，虽然基本面修复尚需时日，但仍让市场看到希望的火光。而合肥土拍的火热，也从侧面反映了需求端放松对信心提振收到一定成效。
本次金融委会议暂时切断了行业恶性循环。但行业能否实现良性循环，还需要看到“实招”，包括：
一是需求端放松力度和恢复时间，包括限购限贷在因城施策下放松，LPR加点继续下调，挖掘新市民潜力。
二是推迟房产税出台时间（已经落实）。3月16日，财政部表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
三是松绑房地产行业监管政策，尤其是信贷集中度管理等，避免政策叠加风险。改善预售资金监管制度，恢复现金流的良性循环。提升金融尤其是银行对优质企业的金融支持力度。
四是对出险房企制定合适的救助方案。通过银行信贷、AMC、房企收并购等手段，对出险房企予以救助。对处于风险边缘的房企，鼓励自救，严厉打击恶意逃废债。
上述因素如果能做到位，二级市场股债双杀、净值下跌引发赎回负反馈的压力也将明显缓解。
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