FANGDONG
今日话题并非“何不食肉糜”，而是摆在郑州刚需盘业主面前的最大难题。
当轰轰烈烈的千亩大盘浪潮，遇到了行业大变革，最惨的结果是停工；
其次便是之前说好的学校、商业等与生活密切相关的配套，如今都成了空中楼阁。
还未收房的业主，苦苦等交付；
已经入住的业主，发愁孩子上学……
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：杨不过 美编：小樱 校对：大豆
01
千亩大盘入住上万户，只有2个幼儿园
“家门口这个幼儿园不好进啊。”
这是鑫苑城配套的幼儿园办学一年时间，给广大业主留下的最深印象。
韩东阳（化名）住在南三环曾经红极一时的千亩大盘鑫苑城，如今入住已3年，孩子刚好到了上幼儿园的年龄。
可是鑫苑城目前开始招生的幼儿园只有2所，一所在商品房一期的三号院，一所在安置区，都是公办性质。
十里铺新村2号院配建的青翠路幼儿园
鑫苑城3号院配建的郑航北路幼儿园
今年春季招生刚开始，三号院的幼儿园就招满了，韩东阳只剩下两个选择，要么送到安置房小区旁的青翠路幼儿园，要么送到长江路上的私立幼儿园。
韩东阳不在乎学费更贵，也不介意和拆一代、拆二代村民间的差异，他坚持送孩子到家门口的幼儿园，就是图个距离近。父母接送孩子如果赶上刮风下雨的，离家越远越遭罪。
无奈之下，韩东阳只能决定“再放养半年”，等秋季招生的时候再报名试试，实在不行就得托关系找熟人了。
这样的局面让韩东阳非常意外，毕竟当年买房时他还特意看过这一带的用地规划。
整个鑫苑城，号称千亩大盘，学校配套方面规划有2所小学、2所中学、1所9年一贯制学校，还有5所幼儿园。
配套示意图
小区尚未建成交付时，已经有一所小学和一所中学，交给鑫苑开发商建的，其实只有5个幼儿园、1个小学、1个中学以及1个9年一贯制学校。
按理说，学校如果都能建成，上学应该不算难事。
可如今，从一期开盘销售至今6年时间，鑫苑城先后交付了1、2、3、6、10、12、15号院7个商品房小区，2个安置房小区。
但是新的小学、中学一个没建成，幼儿园还只开了2所。
算上十里铺的两个安置小区，再加上鑫苑城7个商品房小区（总户数8000多户），总户数已经超过10000户。
1万多户业主，对应2所幼儿园，学位紧张程度可想而知。
02
小学更不敢想，现在还在停工中
韩东阳更不敢想象三年后孩子上小学的问题。
目前鑫苑城周边只有一所村小级别的十里铺小学，周边花都港湾、十里铺的孩子都在这里上学。
唯一值得鑫苑城的业主们期待的是，鑫苑签约建设的管城区外国语小学峨眉路校区。
可惜该小学720之后就彻底停工了，如今工地上荒草丛生，钢筋锈迹斑斑。
峨眉路校区实拍图
针对管城区外国语小学峨眉路校区停工的问题，鑫苑城业主们向相关部门反映过多次，至今没有实质性进展。
所有的问题，其实最终都指向了开发商鑫苑。
峨眉路小学原定的施工工期是2021年3月到2022年4月，由鑫苑出资，郑州二建施工，最后交由政府。
但是鑫苑目前的处境众所周知，自救还来不及，更没有钱来建学校了。区教育局又只能督促，别无他法。
“一个建了一半的公办学校，因为开发商没钱就不建了吗？”鑫苑城业主的疑惑，似乎无人能解。
03
千亩大盘的硬伤开始凸显
类似鑫苑城业主面临的上学难问题，其实已经开始在郑州大部分千亩大盘中凸显：
惠济区的正商家河家，新城路中学四中附属学校一直没能落地；
管南除了鑫苑之外，富田九鼎华府业主也在期盼郑州市管城外国语小学梦想路校区尽快招生；碧桂园时代城宣传的回民高中也没着落；融创城宣传的管城区外国语小学明珠路校区没建成；
还有高新区，恒大城、保利文化广场业主们都在等待雪松路小学/郑州大学实验小学；
中原区，碧桂园凤凰城的伊河路小学凤凰城校区也没落地；
二七区更不用说了，除了亚星搞定了学校之外，其他几个大盘的学位也是极度紧张，而且不只是商品房业主们，就连马寨水磨的村民也开始呼吁景西路小学尽快建成招生了；
……
对于绝大多数从地市挤进郑州的年轻人来说，在郑州买房就是为了给下一代奠定更高的基础，让孩子接受比老家地市更好的教育和环境。
如果下一代不能在郑州上学或者只能上个村小，那花高价来郑买房还有多少意义？
更让人担忧的是，即使这些千亩大盘原本规划的学校全都落地了，学位紧张的问题就能解决吗？
恐怕也不太乐观。
郑州的千亩大盘脱胎于郑州城改模式，曾经风靡一时。
销售时最大的亮点总少不了一句：配套齐全。
但是如今，配套却成了千亩大盘最大的硬伤。
这样的结局，其根源在于城改模式下千亩大盘的两大特点：
其一是高容积率；
其二是由开发商做回迁安置、土地整理和后续开发，而资金监管失位。
行业和市场好的时候，这些都不是问题；
行业和市场收缩的时候，这些问题最终都折射在“保交楼”和社区配套的兑现上了。
首先，容积率高人口密度高，配套数量要求就必须更多。
还拿最基本的教育资源来说，鑫苑城即使将规划建设的学校全部落地，恐怕也未必能满足鑫苑城所有业主和十里铺村民需求。
要知道，鑫苑城几个院的容积率普遍在4.5左右，低一点的只有3.5。
所以，你敢想象那些容积率高达5.0的小区，只配建1所小学或者引入1所名校后，将会面临多大的上学难题吗？
我们还要知道的是，郑州近几年的千亩大盘多是三四环附近的刚需盘，这部分楼盘的购房者，绝大多数都是未婚或者新婚不久的年轻人，几乎每个家庭一入住就要面临孩子上学问题。
除了学校之外，千亩大盘原本规划的大型商业，很多也在停工状态中，而且这些商业还不在保民生、保交楼的范围内。
这也意味着，千亩大盘的业主们短时间内吃不到开发商画的商业大饼了，最终解决购物需求的只能是楼下底商。
一再延期的鑫苑城配套商业
第二个特点的结果是，开发商资金一旦出现问题，所有的承诺都泡汤了。
商业由开发商自建，学校也由开发商垫资出钱建设，甚至有些道路也是开发商建设，全都是建成后再移交相关部门。
总之，所有的锅，最后都甩给了开发商；
所有的祸，最后都由购房者扛。
04
2023年会有改观吗？
截至目前，郑州已有多个区发布了2023年十大民生事实。
每个区都有针对扩大教育资源供给的目标：
中原区：2023年将新建中小学3所；新建幼儿园2所；投用小学2所，新增学位3510个。
管城区：2023年将新建梦想路校区、南台路校区，完成野曹小学教学楼建设，扩建郑州市回民初级中学、五里堡小学、逸夫小学、南十里铺小学。
金水区：2023年将新开工学校1所，投入使用学校2所。
惠济区：2023年将新建中学1所，建成投用中学1所，新增公办幼儿园1所，建成投用1所；新增义务教育阶段学位2100个，幼儿学位360个。
……
从已经公布的这几个区来看，中原区和管城区今年教育基础设施投入最大，至少都有7所学校开建或建成。
如果都能建成，每个区的学位紧张问题一定会有所缓解。
但是具体到每一个社区，学校够不够用呢？
似乎还是不太乐观。
就以管城区为例，2022年，管城区新建、续建、改扩建中小学、幼儿园项目共19所，而今年的民生事实里，只有7所，数量上大幅降低。
另外，管城区今年在民生事实里公布的学校名单倒是非常精准，具体到校名，但是能缓解鑫苑城业主上学难问题的峨眉路小学，依然没能排上号。
从大的层面来看，郑州2022年末的常住人口是1282.8万人，比2021年末增加了8.6万人，而单算城镇人口的话，比2021年增加了10.6万人。
郑州一直是人口净流入城市，常住人口总量持续保持增长，主城区增长最为迅猛。
相比之下，郑州这两年主城区的基础配套落地速度，确实慢了一大截。
千亩大盘的业主们现在能期待的，只能是郑州房市能在今年彻底复苏。
房子好卖了，开发商才有钱；开发商有钱了，那些之前承诺的学校、商业等配套，才有落地的可能。
成，开发商；败，也开发商？
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