深耕黄埔的央企保利，在黄埔再落一子。
在7月18日举行的广州第二轮集中土拍中，广州从化保利房地产开发有限公司以底价约15.72亿元摘得永和隧道口SDK-A-3地块。
成交楼面价16199元/平，扣除竞配面积，实际楼面价20639元/平。
这将成为保利在黄埔的第9个住宅项目。
01
黄埔第10个保利楼盘
在此之前的20年来，保利在黄埔已开发14个项目（按开发先后顺序）：
林语山庄、香雪山、学府里、罗兰国际、拾光年，和越秀地产联合开发了岭南林语、爱特城；
越秀与保利联合开发的岭南林语。
另外，参与及意向3个旧改项目：黄陂长安片旧改项目保翔花园、大塱村旧改项目萝塱悦居，以及萝岗塘头旧改；
还有多个商业写字楼项目：保利中誉广场、保利假日酒店、保利中珺广场、保利华美香雪未来城。
在黄埔市场，无论开发体量，业态，以及土储，保利是除了区属国企之外的最大开发商。后面紧跟的两个小弟，分别是万科、越秀。
当然，若要论增量市场，外来大鳄，首当其冲，或将是到处拿旧改项目的合生创展。
02
规划再调整，容积率降低
永和隧道口地块位于开源大道以南，隧南路以北，总用地面积46909平方米，由2块宅地+1块交通站场用地组成，土地用途为二类居住用地(R2)、公共交通场站用地(S41)。
其中，两块宅地面积合计42418平方米，建筑高度不高于100米，计算容积率建筑面积≤84430平方米（不含幼儿园计容建筑面积），容积率≤2.5、建筑密度≤28%、绿地率（%）≥35%。出让年限为70年。
另配建一所幼儿园，用地面积3600平方米，办学规模9个班。
据土地出让条件显示，须建设不低于计容建筑面积10%（9705平方米）的政策性住房。
值得注意的是，此次最终出让的地块规划，相比今年1月区规自局公布的地块调整后控规，又调回原规划。
主要是两处：
1、原规划在岭南雅筑一侧的9班幼儿园地块，调整至隧道口地块。同时原地块调整为二类居住用地。
这一调整的原因是，原来临近岭南雅筑的狭长小地块，切割成两小块，一块是二类宅地兼容商地，用地面积仅3004平；一小块是幼儿园用地。
3000平宅地，面积太小，仅能塞下一栋住宅，孤零零和小区主体相隔，很不协调。要么只能搞点社区商业。但同样，在小区主体一路之隔搞社区商业，也不便利。
现在将幼儿园调整至主体地块，原来两小块合二为一，马马虎虎能塞3栋高层住宅。
2、地块容积率，由原来的2.94，下调至2.5。楼距可能会相对拉开一些，或者北侧临近永和隧道口区域，作大幅退距处理，尽量减少主干道噪音干扰。
03
地块不利因素
土拍前一天，保利一位高管问观察君，地块的利好和不利因素，在他个人看来，地价稍稍贵了些，心里没底。
隧道口这块地，条件怎样，其实对于熟悉萝岗的普罗大众，再清楚不过了。
老实讲，在开源大道-永和隧道口这一条主干道沿线，隧道口地块是最差的了。
地块不利因素大致几个：
1、位置偏，交通死角；主干道早晚高峰车流大，易堵车，且北向楼栋会有噪音干扰；
2、目前地块北侧就是永和大道掉头位，如最新控规对有轨5号线进车辆段高架，不同时增设机动车道，那么，今后小区业主从车库出来，接驳永和大道南行进科学城，将极为不便——
要么通过隧南路在玉岩路隧道上方左转；要么在永和隧道口跨三车道掉头。
第二种方案，比较危险：车辆段一侧就是隧道口，从岭南雅筑与车辆段之间的小路出来，距离掉头位仅240米。在早晚高峰期，此处掉头，很考验车技。
而在玉岩路隧道左转，早晚高峰车流较大，恐怕左转道也容易拥堵。
3、地块配套弱，无大型商业，有点社区底商。小区规模小，大约千余户，也难支撑大的商业。
04
地块利好
扯了一堆不利因素，是否这块地就一无是处了呢？
当然不是。
想了想，地块最大的利好，就是有轨电车5号线了。
有轨5号线在地块北侧，马路对面设有“永和隧道南”站，距离地块最近约150米。
有轨5号线一站接驳有轨2号线开源大道东站，再6站接驳地铁6号线香雪站。虽然有点折腾，有好过无吧。
当然，如有可能，争取有轨5号线南延一站，至开源立交，接驳规划中的地铁23号线与6号线东延换乘站，就满盘皆活了。有轨4号线也没必要再建了。
另外，对于噪音、出入不便等不利因素，如能通过规划调整，补足短板，也能化腐朽为神奇的。
比如北向永和大道的噪音。除了加大退距、安装多层隔音玻璃、路面铺设降噪沥青、种植高大乔木，开发商能否再大方一些，加盖个隔音屏？
至于小区接驳永和大道南行，争取增速机动车道，并行有轨5号线高架。
现在有轨5号线尚未动工，新建永和隧道口正在施工，上面这两点还是有机会、有时间弥补的。
还有教育，虽蹭隔壁广附高新区学校，有一定不确定性。但绿地杉禾田、岭南雅筑、隧道口地块等几个小区总户数才5000多户，一般而言，如不出意外，大概率学位还是充足的。
广附高新区学校北校区小学部
广附高新区学校北校区初中部
至于价格，2万元/平的实际楼面价，一般售价盈利保底线，大概3.5万/平左右吧。这个价格，作为片区新盘，比上不足，比下还是有余的。
如要想卖个漂亮的4万/平，就要靠老天爷赏脸吃饭了。
接下来，就看保利在螺丝壳里，作出怎样的道场了。
读懂黄埔，还得看黄埔视野
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