共22盘预售公示、登记，列表见文末↓
关键词：老余杭&大户型
问：房叔：您好！我们想在老余杭世茂买一套二手房，可改善也看中升值潜力，目前有一套大户型170多方的，单价30000左右。
想问问您对南湖板块以及这个小区目前这个价格，有什么看法？升值潜力如何？
杭州房叔：南湖整个板块分析有过一篇推文的，11月10日房叔瞰杭，关于老余杭翻身和上限的分析，可以参考一下。
总体而言，老余杭不仅是翻身了，而且还有一定的潜力，但是最佳区位在万达附近靠近未来科技城区域。
板块中的大户型，从升值角度来看，并不算看好，毕竟板块整体还是个刚需板块，小户型的升值和流转性更强。大户型价格偏低，但是升值和流转性也偏弱，时间长了会逐步趋向于老破大。
关键词：丁桥&名景台
问：房叔好！又来咨询了。
计划赶不上变化，原本在城西工作，准备在城西那边摇号加二手盘准备。后来新政限制单身摇号，加上工作变化到下沙，买房又耽误了小半年。
目前出于自住婚房的考虑，想问下地铁同协路那边的房子值得下手吗？就是春和云境附近，个人感觉那块配套还可以。学校、地铁、医疗、综合体、公园都是一路之隔或步行距离。
目前初看，龙湖名景台比较中意，房叔对这个盘怎么看？具体到楼盘，龙湖名景台位置算是该区域比较中心的位置，物业和小区环境也还不错，但是户型看来是最差的（两开间朝南，主卧带阳台，一卫），价钱反而最高，是否值得？
对比而言，旁边稍远一些，阳光城翡丽湾和远洋香奈的户型更优秀的房源是否更值得入手？
另外就是，买在这个位置已经比较贵了（二手房精装3W7~3W8），还是再顺着天都城往丁兰和天都城方向去买会更合算一些？
以5年后置换的打算而言，哪个选择更保值？或者要摇春和云境？担心年后二手房又要上涨一波。
杭州房叔：丁桥的情况比较清晰，未来天街是核心，龙湖名景台位置和整体品质关系，价格最高没有意外，哪怕户型稍微吃亏一点。政策面没有变化的情况下，这个区域的涨价节点在3号线开通和天街开业之前。
从目前情况来看，你能有的选择是春和云境、润如园，以及下沙的锦上文澜，三个都可以摇。最近新拍的地块新年年中也会开盘。纠结点就是能否摇中和二手房会不会涨价之间。
暂时而言，个人倾向于先摇，然后等待一下一月份红盘推售情况和政策面是否会有变化。二手的选择上，肯定是倾向于核心位置，更能保值增值。
关键词：浦沿&闲林
问：房叔，今晚看了你关于二手房的文章，又来请教你了。
临平星桥桂花城（星桥街道）的房子刚出手，最近一直在看二手房，预算380ｗ以内，主要需求是增值＋自住。
１.滨江－浦沿街道，浙江医药大学地铁站附近，如江南文苑（4.2ｗ），天鸿君邑（3.8ｗ）。
优势：整体判断地理位置还不错（地铁口/浦沿后续产业发展），滨江最后一块待开发地块（沿江），小学－滨安小学（整体生源质量还不错）；
劣势：单价已经比较高，离滨江核心区域还是有段距离，另外房龄基本都在8-10年。
２.未科－靠近绿汀路，未来海（4.2ｗ）和西溪海（4.2ｗ），复地上城（4ｗ＋），2020年基本涨了近1ｗ的单价，旁边的竹海水韵单价就差很多了（老盘）；未科核心区域都超出了我的预算。
优势：未科未来一段时间的发展还是有势能的，另外住宅用地少，供给量少。绿汀路感觉还是未科比较核心区域，尽量靠近点还是好的。
劣势：没有地铁（离绿汀路站近3KM），单价已经较高（应该就是房叔你说的闲林标杆盘4ｗ+），学校很差。
还希望房叔给给建议，房子售卖款已经到手，担心摇号概率太小，最终时间错过了。
杭州房叔：真心是最难的题目，特别难解。
你的分析已经很清楚了，浦沿已经看到初步规划，但是弱点也很明显，而且滨江的发展是向东，西侧相对空间较小；
绿汀路附近价格上来以后，性价比没有那么好了，只是相对而言未来科技城的想象空间会好一些。
所以，大体上的评判是，浦沿稳，闲林赌。
之所以说闲林赌，一是赌未来科技城的上限，二是赌后续学区多少有成长性，三是赌行政区划的变化。
两者选择，个人倾向于赌。具体房源选择就很累了，只有多跑多看多比较，没有捷径。假如一月不出新政，二手热度难减，所以是个特别累人还考验决断力的事儿，个人倾向于尽快上车。
关键词：星桥&350W
问：房叔你好，我家现在住在新余杭星桥街道华翠嘉苑小区122方的房子（近天都城板块），我现在单身跟父母一起住。
因为一直觉得这个小区太小整体环境不好，且当初买房时没有买到车位，所以就想卖掉置换一个改善型住房。
可是父母不太认同，他们觉得这块马上通地铁，要卖最好等房子升值后再卖，另外他们觉得对我会增加还贷压力不太可取。
想请教一下您对此什么看法，另外如果卖掉现在的房子置换新房的话，350万以内哪个板块比较推荐呢？我目前上班在大关。非常感谢。
杭州房叔：星桥总体二手存量较大，升值空间不会太大，但时机上看，确实是地铁开通之后更好一些。
近期市场也确实很热，在新政不出的情况下，二手市场总体形势还是向上，可以观望一下适当缓缓。
350万预算华丰春和云境可以考虑；智慧网谷晶悦府、晶晖里的小户型可以够上一部分；长睦润如园可以考虑；其他选择主要是在崇贤了。
关键词：保俶塔学区&置换
问：房叔，您好。我们现在有一套大江东东湖城129方的房子，21年6月交付。
需求：宝宝24年上学，需要买一个学区房，另外想通过不断置换实现资产增值。
想摇锦上文澜，君品这些，如果摇中了，就卖了东湖城腾出房票，再去西湖区买个300w左右的学区房，如保俶塔学区可行么？
中介说东湖城的二手房可以卖到2.6w，感觉大江东地铁，天街这些利好都已经实现了，交付就卖了还是等几年再卖比较好？有必要去折腾，摇锦上文澜，君品这些吗？锦上文澜和君品这些的增值空间会比东湖城大吗？
杭州房叔：短期而言，大江东的价值兑现差不多了，中长线就要看真真意义上产业的导入了，如果单纯依靠主城溢出，板块的上限是不高的。
保俶塔学区是可以的，关键是学区房价格也很高，有学区诉求也是没办法的，保值基本可以。
至于置换，在先行摇中的情况下，出掉东湖城是可以的。先卖后摇就比较难了，锦上文澜、君品都不好摇，性价比上看，都能胜过持有东湖城。
关键词：350W&自住
问：房叔您好，时隔一年又来请教。先更新一下我的情况：
男朋友目前有一套市区老破小（两个人目前自住），位于地铁5号线和7号线换乘站江城路附近，交通位置和生活配套都不错，但学区一般，对口饮马井巷小学和杭六中。
现在准备以我的名义再买一套（勉强算首改吧），两个人工作地点在滨江和钱江世纪城。
之前听您的建议，参与了三墩北、勾庄和未科的几个红盘，奈何没有中签，我属于30岁以下无房户，新政后也摇不了红盘，粉盘摇了几个，也未果。按照现在的情况，明年无论如何得赶快上车了，想在领证前用掉三成首付的机会。
我的需求：总价承受范围在350万以内，自住为主，兼顾升值潜力，最好离地铁近一点，学区就不奢望太好的了，有向上的势头就好，我们应该至少有5~10年的持有期。
目前想到了3个选择：
1、持有市区老破小，重点摇主城区靠近地铁或者有学区预期的新盘，比如华丰的春和云境、星创城的两个以及桃源后续的项目（要踮踮脚才够得到）。缺点是中签率低。
2、持有市区老破小，摇号目标范围扩大同时考虑二手房，比如萧山宁围大家项目，南站新城龙湖项目（不太想买南卧和新街），或者再踮踮脚买市北二手（如龙湖春江悦茗、江南之星等）。
有孩子的话，等到上初中再把学籍转到老破小，参加主城区中考。缺点是新盘中签率低；二手房价格高位，除非捡漏。
3、出掉老破小，购房总预算可以放宽到450万左右，多搏几个核心位置的新盘，比如万科亚运村的上车户型、运河新城的项目。缺点是中签率低，这两年还需要出去租房子住。
去年开始，像我们这样的非人才、非30以上单身无房户买房真的太难了，不仅焦虑，还应对无招，还请房叔百忙中不吝指教，非常感谢~~
杭州房叔：在卖了老破小并不能提高预算太多的情况下，个人不是太主张出掉老破小。保有老破小在保证当下居住的情况下，至少还能保证一个主城区的学区，虽然不算最好。
第一个选项是建议的；同时也建议考虑宁围的，包括美颂城、汝悦美境、美筑；市北展望和云上如果可以够一下，建议尽量摇；锦上文澜建议摇；后续长睦还有一个润如园，以及转塘地铁项目，也建议考虑。
关键词：高端盘&无房房票
问：房叔好，最近因为个人原因错过了几个还不错的盘，非常后悔。不知道年前还有没有什么好的机会，听说上海房市也开始发疯了，感觉后市会更难摇了。
像我这种出掉房子拿着钱的，又是二套资格，应该就是你说的那种最焦虑的了吧。之前没有听你的，每天都被老婆骂死了。
我想年前要是摇不中，是不是应该先买一套二手止渴，然后再慢慢摇？对我自己来说虽然能买两套，但是反正都是二套资格。
另外，江河鸣翠能不能开？杭州壹号院据说还有，是不是也会开？然后老人的全款无房票该怎么办？
杭州房叔：我翻看了一下聊天记录，你其他两套倒是无所谓，只是华夏四季这套着急出手确实有点可惜了，大概率卖在了半山腰，本来最少最少也应该在摇中其他房子的情况下，再考虑处置的。
年前基本还有一次摇号盛宴，高端盘江河鸣翠、御潮府、嘉品、君品都有望推盘，看领证情况，可以选一个摇号；另外天空之城、沐宸院、前宸、映月璟园都有可能开盘，老人全款票可以考虑选一个摇。
这基本是年前最后一次开盘盛宴了，等公示出来，可以好好斟酌一下，是继续搏性价比最好的，还是先搏取最大的上车概率。
新政不出，热度难降。政策面没有大的变化的情况下，年后市场大概率继续高热，实在不行，年前上车一套二手，是可以考虑的，相对稳妥。
关键词：学区&265W
问：房叔你好，我们在杭州是无房户家庭，孩子刚三周岁，本来想等苏州卖了再摇号，但是怕等不及娃上小学，摇号的话三年租房+私立幼儿园起码也要30万，而且初中学籍是跟着小学走的。
现在打算二手，总价预算265万，这个价格还够不到翠苑文华的房子，翠苑文华最便宜也要300万，朋友建议上车翠苑一区的，但是我的考虑文苑小学+西溪中学的组合，价格也合适，想请问哪个方案好点？
杭州房叔：文溪鼎园有小户型的住宅，可以看看有没有合适的房源，有总价比较低的，建议看一看；
翠苑一区的选择，从学区考虑，更倾向于文苑+西溪中学的组合，会略好一些。
近期二手市场比较热，如果确实有需求，建议尽快。
另外留心一下现房项目紫璋台，以及另外两个期房项目天澜、彩虹轩，如果近期推出来摇号，也可以碰一碰运气，星洲二小的学区。
关键词：学区&锦绣公馆
问：房叔，又来打扰你，最近真的有点焦虑了。
之前一直在等锦绣公馆，因为我们现在的工作生活都在城西，之前为了它把手上的房子都处理了。可是它一直不出，听说中签率非常低。
现在御潮府又听说马上出证了，很有可能和江河鸣翠一起分流，中签率可能会高点，因为考虑小孩子2023年上学的问题，只能考虑御潮府和锦绣公馆。
现在如果一直等公馆，万一摇不中，那么御潮府也就错过了。最后可能只有中国府，可是这个也是没有消息的。希望房叔提提意见。
杭州房叔：绝对不主张只等一个，能够符合你条件的都建议摇，包括杭源里。而且你的情况需要有备用方案。譬如亚运村+学区房。
现在性价比好的，尤其是兼顾学区的，太难摇了。锦绣公馆基本会在年后，御潮府建议先摇。中国府要到2021年年中了。
现在摇号太难，个人建议另一个退而求其次的选择，锦绣华府，也建议摇；现房项目，安吉路分校的学区，产品观感是不错的，尽管性价比而言要弱于御潮府和锦绣公馆。
10
关键词：100万以下预算
问：房叔您好，我可能是您所有咨询里面预算最少的，如果方便还是麻烦您帮我提下意见。
房子是买给父母住的，预算总价70—100万，四五十平的小两居，周边有基本配套就行，父母年纪也不是特别大，如果房子买了，也会在附近找个工作。
目前看过塘栖的接近30年的老破小，预算、周边环境等都还算合适，但是房龄比较顾虑，主要怕不安全，有些楼梯特别薄，感觉搬重物上楼，楼梯都会震动。这里是大型的老小区，政府最近在翻新外立面和楼梯间，但就怕房子结构不安全。
然后我还看了萧山瓜沥、义桥、临浦的老破小，这些老房子基本没有形成小区，就是沿街的，也没翻新，也是30年了，整体比塘栖的老房子差很多。
但是这边随着高架地铁等通了，戴村银泰建起来了，是不是潜力比塘栖大呢？
然后临安城区也有适合我的房子，也坐地铁过去大概看了下，实在太远了，估计就不考虑了。
我也看了这个预算的50平左右的新房小两居，也就临安有。
不然就加预算到120万，好像浦阳还是哪里也有适合我的小面积，但不是很希望加预算了。
不知道未开盘未公开的余杭萧山的100万以内的小面积是否还会有，但新房的配套可能又要等。
突然想起来，贝壳上瓜沥的老房子没有我满意的，但我在瓜沥镇上的小中介看到也有110万的次新房，还没有具体了解，不知道您是否看好萧山的这些镇。
然后一直看您的文章说目前二手房虚高，我看的这些老房子单价基本在1.5—2万，不知道现在是否该买，怕以后低总价的越来越少，也怕这种30年的老房子不值，不安全又不好出手。
说得有点多，非常希望您能给一点意见，万分感谢！
杭州房叔：这种老房子除非拆迁，否则升值是偏弱的，萧山周边的镇里面，比较值得考虑的还是戴村，相对会好一些，时代高架通车以后到滨江会比较便利。远期还能赌一把地铁规划，有一定的机会。
当下市场确实过热，但是在疫情影响下，保经济的压力更大，暂时房地产市场被打压的可能很小，除非哪一天疫情控制住，经济有明显的回暖。
杭州在新政不出的情况下，二手市场热度难降。
这类周边镇上的房子，以及老破小的购买确实很难，只能尽量多跑多看了，相对而言涨价是弱于大盘的，也许能有捡漏的机会。
另外新房项目，如果预算能够提升一点点，建议考虑一下森与海，融创大盘，也有环境优势，宜居度和升值比老破小肯定强，总价120万可以够上，也有120万以内的房源；年后大江东现房项目悦东方也有高层会推盘，总价较低，可以关注一下。
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