广州终于打响“认房不认贷”的第一枪！
广州成为首个实行“认房不认贷”政策的一线城市！
就在昨天早上10点左右，广州官宣了这一重磅消息。
紧接着，到了晚上，深圳也跟进官宣了这个消息。
一时间，这两条消息迅速冲上热搜榜首，整个市场一片沸腾！
对整个房地产行业来说，这无疑就是一个核弹级的重大利好！
预计接下来，同为一线城市的北京和上海也会跟进推出“认房不认贷”政策；同时，全国也会有越来越多的城市会在此基础上进一步放宽，给楼市松绑！
但是，校长不禁有一个大大的问号：楼市会如预期般企稳复苏吗？
我的答案是：未可知！
因为“认房不认贷”对楼市的影响可能只是短暂的。
为什么我会这么认为，接下来我想跟大家分享一下我的理解。
要进行分析之前，我们需要首先了解“认房不认贷”这一项刺激政策的实质是什么？
什么是“认房不认贷”？
“认房不认贷”指的是，只要你现在名下没有房子，不管有没有贷款记录，你再去买房都算首套房，就可以拥有以第一套房买房的资格，就可以享受到更低的首付比例。
重点是，首付只需要3成，而不是被加码的6成到8成首付。
在此之前，为了控制房价上涨，很多热门城市实行的都是认房又认贷，就是基本上只要你有过买房记录，想再买一套，就得要6成到8成的首付才行。
这是为了杜绝有的人想要炒房而买太多套的行为。
很明显，这样一来，可以极大地降低了贷款买房的门槛。
“认房不认贷”其实就是一个降低买房成本的政策。
什么人群是这项政策的最大受益者？
目前，受益最大的三类人群：
第一类是“卖一买一”的改善型置业者。
广州、深圳本地的‘卖一买一’的居民是最大的受益群体，这也是政策最支持的改善性住房需求。
“卖一买一”的一顿操作下可省下一成首付。
毕竟这类人群此前在广州、深圳居民在申请贷款购买商品房时，执行的是最严格的限制措施“认房又认贷”，即居民名下有购房记录或住房贷款记录（不管是否结清），房贷都都是按二套房贷的4成首付比例、利率。
但如今可以按照“首付三成”执行。
如果居民“卖一买一”来操作，打算购买400万元的房子，之前他需要首付160万元；现在他只需要支付120万元首付款就可以了，省下了40万元。
第二类是炒房客。
对于这一类人群就更不用多说了，简直是投机天赐良机，首付降了，现在的贷款利率又降了，会在很大程度上吸引投机客涌入广州和深圳楼市。
第三类是刚需客，比较都市圈的流动人口、长期居住在广州、深圳但在周边购房的年轻人或外来人口两类人群也受益于政策。
这一类人群或因工作调动到广州、深圳但在广深无房，可以认定为首套。政策对于促进大湾区都市圈的互联互通、人力资源要素流动有积极影响。
或因在购买力不足时在广州、深圳周边城市买房但在广州、深圳无房。如今这类人群有了购买能力，在“认房不认贷”的政策下也能在广州、深圳购房。
“认房不认贷”的刺激作用或许只是昙花一现
通过上面的分析，乍看起来，合情又合理，逻辑上也完全正确。
因为改善、刚需与投资的门槛降低了，所以将会释放出更多的市场需求，这样一来，楼市的成交量必定会大涨。
但是，我认为这只是表面的推断分析，并不符合当下房地产行业所处的环境。
认房不认贷和下调二套房首付比例一样，穷人用不上，有钱人根本不需要。
校长认为：直接调整房价才是对真正刚需的利好，才是对穷人的居民让利。
很多人都明白，经过这些年来的各种调控，不管是涨上时的限购，还是现在的救市，房子的投资属性已经弱化甚至几乎已经消失了。
与其买在手里价格慢慢下跌，还在慢慢折旧，相当于一笔钱砸进去慢慢贬值，还不如存银行吃利息，虽然利息越来越低，但至少流动性好，房子现在想买容易，想卖出难。
所以，对于炒房客这一类人群来说，意义不大，或者说基本上没有什么投机的吸引力。
而对于第三类的刚需客来说，如果他们在周边本就有一套刚需房了，在未来的房价涨跌不明的情况下，他们也不会贸然买入第二套，因为这样会增加家庭的负债，放大债务杠杆，增加风险。
而如果刚需客如果手头一套房都没有的，这一类年轻人大概率还是会选择继续观望，选择继续租房。
那么剩下的就是第一类改善型购房群体了。
大家想想看，这项政策对于这类人群是不是有一个很明显的BUG？
它要求名下无房才能享受资格，所以你必须把手头已有的房子卖了才符合条件。
这个方案的初衷之一便是为了鼓励这类人群先卖后买，改善置换。
所以问题就来了，眼下楼市这个行情，各地二手房挂牌数量激增，你想要把房子卖出去，最大的竞争对手就是和你一样挂卖房子的这部分人，这依然是一个卖家市场的囚徒困境，依然没有解决这类人群所面临的先卖房才能买房障碍问题。
总得体来说，校长认为光是认房不认贷这个政策还是不够的，最起码应该是既不认房也不认贷。
也就是说，不管你手头有没有房，贷款是否结清，再去买房，都可以享受 3成首付，而不是6成甚至8成。
只有这样，才能让更多看好后市的买家继续加杠杆冲进楼市买房。
否则，等热度一过，昙花一现，之后立即又被打回原形，就如同最近的几个月，楼市成交量不断创出新低。
写在最后
或许，楼市未来的运行逻辑和规律已然在变，玩法已经更新。
现在楼市正值一个去泡沫化的出清过程，房地产的优胜劣汰也是必然。
校长始终认为，是时候该放弃走房地产的老路了。
不要考虑从刺激居民端入手，应该是房地产反哺居民，给居民让利，并且也应该给居民放水，让居民生活压力越来越小，这样才可以让内需起来，才可以转型成功；而不是让居民背债，永远还不完的房贷。
那以后怎么办?
有观点认为还是在竭泽而渔，不是真正在帮助大家去杠杆，不能从根本上解决问题，也不能对消费带来什么正面影响，反而会透支未来的消费都引导到房地产里面去，校长认为应该从房价及优惠政策等方面多做文章多下功夫，这才是实实在在的利好，真正的普惠于民！
所以，校长对未来有更多的期待，对楼市的未来也同样保持着信心！
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