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汇樾庭预计9月26日开启认购，可在微信直接搜索“汇樾庭”关注项目官方微信公众号，获取一手资讯。
据小胖看房团群友爆料，玖珑庭也预计会在近期入市，可在微信直接搜索“徐房中城”关注项目官方微信公众号，获取一手资讯。
汇樾庭是单价10万出头买进徐汇内中环的最后机会，玖珑庭也是单价11.4万和徐汇滨江做邻居的少有机会，仅凭地段优势2个项目大概率不愁卖。
但没想到这2个项目的各自群内，群友朋友居然在花式劝退，因为聚焦到产品细节，2个项目有着不少缺点。
今天我们就来深度聊聊2个项目是不是真的有那么多缺点？
深聊之前，欢迎参与投票：
先看玖珑庭
劣势①噪音问题
玖珑庭最大的劣势当然是噪音问题，即使不考虑在建或规划中的地铁线路，现阶段玖珑庭周边也有4个噪音源：轻轨+高架+隧道+铁路。
为了更真实的测评噪音问题，小胖君手持分贝仪去到了现场实探。
远远就能看到，玖珑庭东面的楼栋距离高架、隧道和轻轨的距离较近。
项目东面街区实景：（拍摄于2023年9月21日，地点玖珑庭附近）
这是龙吴路下立交，从现场来看，这里的胎噪声影响较大且频繁。（拍摄于2023年9月21日，地点玖珑庭附近）
小胖君手持分贝仪在项目3号楼附近进行了测量，在没有轻轨经过，只有高架和隧道的情况下，声音在68.1-70.5分贝左右。（拍摄于2023年9月21日，地点玖珑庭附近）
特别提示：在国际标准中，60分贝以上属于吵闹，长期生活在70分贝以上会影响健康。
同样在3号楼附近，在有轻轨经过的时候，声音能达到71.9-73.7分贝左右。（拍摄于2023年9月21日，地点玖珑庭附近）
还有一个大家比较关心的问题，项目西面的机务段会不会有噪音。
经过现场实探了解，这个其实是给上海南站铁路机车整备、检修用的，噪音影响并不大。现场实测，噪音问题也没有东面那么明显。
综上所述，玖珑庭的噪音问题主要还是集中在东面，1、3、4号楼选择需谨慎！
项目西面和南面街区实景：（拍摄于2023年9月21日，地点玖珑庭附近）
劣势②消防站问题
在项目的南面有一个消防站，主要影响是对6号楼的日照有一些遮挡，但是影响有限。玖珑庭冬至（9-15时）在售楼栋日照时长如下：
冬季：1#2#3#4#5#6#中低层受遮挡。就具体遮挡时间而言，1#2#4#5#全天不同时段均会受到遮挡。3#除早晨外其余时间段均受遮挡。6#主要在上午受东南部消防中队遮挡。
劣势③人车分流问题
从规划设计图可以看到，如果从小区南面入口进来可以直接进地库。
小区西面还有一个车行出入口/消防出入口，如果这个口子进来，需要穿越社区才能进入3号楼下面的车库入口，无法实现地面不行车的人车分流设计。
特别提示：消防应急通道的设置是必须的，也是为了安全疏散考虑，不作为主要出入口，如果再加上物业管理，可能不会有较大车流量。
劣势④配套问题
现阶段在1公里范围内，也就是步行范围里，玖珑庭的生活配套比较匮乏，这点不如相对成熟的康健汇樾庭。
不过在3公里范围内，项目的各项配套还是比较丰盛也比较高能级的。
优势①交通便利
项目轨交选择性更强，可以走到石龙路坐3号线，也可以走到龙漕路坐3/12号线，未来还有23号线龙启路站，通达性很强。
优势②临近徐汇滨江
邻近徐汇滨江也是项目的一大优势。一方面可以享受徐汇滨江高能级的配套，另一方面也能接受徐汇滨江的产业价值辐射！
优势③未来城市更新丰富，对比隔壁新房有价差
玖珑庭当下1公里范围内配套较少，但未来潜力或者说发展空间还是很大的。
首先，项目是综合体项目，自身涵盖商办业态，
其次，23号线龙启路站旁规划TOD，还有浦江实验室（浦江实验室是国家级新型科研机构，是人工智能领域国家战略科技力量的重要组成部分）。
这些工商业配套的兑现，会提升项目地段价值！
而且在三批次土拍中，徐汇龙华地块的联动价14.2万/㎡。这块地与玖珑庭不过一路之隔，相比之下玖珑庭当下11.4万的价格确实颇具性价比！
优势④3房户型设计比汇樾庭好
建面约100㎡左右3房玖珑庭户型设计的比汇樾庭好。
玖珑庭建面约99㎡户型采用了市面上比较受认可的飞机户型。
三开间朝南，保证足够采光。客餐厅厨房阳台一体化设计，贯穿南北，公区的通透性更强；主卧也做到套房配置，私密性和舒适度都可圈可点！
在大户型设计上。
项目4房户型的尺度感和功能性也可圈可点。
都是宽厅+四开间朝南，南向采光面尺度非凡。公区也保持了一体化设计贯穿南北，在同面积竞品中算是优秀水准。
再看汇樾庭
劣势①建面约100㎡左右户型设计不尽如人意
整体来看汇樾庭最令人纠结的应该是项目建面约100㎡左右的户型设计！
项目建面约100㎡左右户型中有不少2房的户型，即使是3房也大都是双开间朝南。
劣势②人车分流问题
很多群友说汇樾庭不是人车分流设计，事实也确实如此。
严格意义来说，纯人车分流一般车子在大门处就下车库了，汇樾庭没有做到。
劣势③周边老小区较多，人员混杂缺乏城市更新
项目处于康健核心位置，周边老小区居多，大环境嘈杂，人口密集，没有形成高端豪宅区的机会，也没有土地做城市更新，未来成长空间不如玖珑庭。
以下为汇樾庭航拍实景图：（拍摄于今年7月，地址是汇樾庭附近）
劣势④主干道临近楼栋噪音也不小
项目南侧为钦州南路，东侧是柳州路。所以1和2号楼噪音影响较大，1号楼最高65分1、贝，2号楼最高64分贝。
其余楼栋噪音影响较小，尤其4号楼整体数值徘徊在50分贝上下，比较安静。
下图是项目日间南面的噪音数值：
劣势⑤地铁穿过小区
从地图上可以明显看到，15号线穿过小区地下，可能会有一些影响。
优势①10万出头买进徐汇内中环少有机会
我认为汇樾庭最大的优势就是单价劲爆！
目前徐汇内中环的房价格局：徐汇龙华新地块14.2万、中铁徐汇项目13.1万、玖珑庭11.4万，汇樾庭10万出头的价格极具性价比！
优势②有低门槛小户型和设计水准较高的大户型
项目有建面约70-80㎡2房户型，参考联动价10.2万/㎡，这都是总价800万级客户上车徐汇中城的难得机会！
另外，汇樾庭的大户型设计水准还是比较高的。
·建面约145㎡户型做到南向三面宽，四房功能性。三房朝南，采光效果极好。豪华主卧套房带步入式衣帽间凸显主人尊贵身份。客餐厅一体，边厅设计，空间宽敞大气。干湿分离卫生间提高使用效率。U型厨房，操作面宽敞，冰箱位宽阔。
· 建面约185㎡户型做到3面宽朝南，采光通风好，入户独立玄关，仪式感强。客餐厅一体化，空间宽敞大气。公卫干湿分离，提高利用效率。豪华主卧套房配置，步入式衣帽间，次卧套房，走道浪费较少。
·建面约220㎡户型为独层独户设计，私密性极强。3.5面宽设计，两房朝南。采光效果极好。豪华主卧套房带独立衣帽间，次卧套房设计，充分尊重家庭成员的隐私需求。客餐厅一体，角厅设计，270°观景面，空间宽敞豪华大气。
优势③整体居住环境较为静谧、配套相对成熟
康健是徐汇内中环的成熟居住区，各项配套还是比较完善的，至少现阶段汇樾庭步行范围内的配套优于玖珑庭。
交通方面，汇樾庭步行可达上海南站，可搭乘1、3、15号线，几乎畅达全城。
商业配套方面，项目约2公里范围内有徐汇日月光、光大生活广场、中星城、上海汇金奥特莱斯、漕河泾印象城等，能满足业主日常吃喝玩乐一站式的生活需求。
对这2个项目你怎么看
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