编者按
2022年，对于广州人来说是绝对印象深刻的一年。
所幸大起大落之下，一切终于拨云见日。
趁着年终之际，PLUS安排了「年终盘点特辑」，复盘楼市重要讯息，以供粉丝置业参考。
今天，我们聊一聊：宇宙中心天河，2022年的表现究竟怎么样？
回顾2022年，我们写了不少关于天河区的市场变化和分析。
包括但不局限于：
它的数据有过跌宕，市场也有过质疑，但不可否认的是，无论是涨是跌，天河永远都是广州关注度最高的那个片区。
没有之一。
想买中心区的人优选天河，想买近郊远郊的人也会以天河价格的变动作为风向标。
那么拉长周期来看，2022年的天河究竟表现怎么样呢？
一手市况
虽然2022全市房产价格一路涨涨跌跌，但与2021相比，今年中心区的价格明显有了攀升。
其中天河、荔湾、海珠尤甚。
海珠因为2022年高价新盘多，所以涨势最猛。而天河因为地域面积更大，不同位置的新盘价差明显，所以均价会稍低些，为72121元/㎡。
其中有个数据很值得关注——天河的供求比达到了1.96，为全市最高。
在我们以往的印象中，一个区域供求比高，说明它供大于求，是滞销的表现。
这很明显和天河的定位相矛盾。
实际上天河2022年的货量并不多，我整理了一下，合计拿了预售证的项目，满打满算也不过8个。
而且其中有三分之一的供应都集中在保利天汇一个新盘上，越秀·天河·和樾府又是年底才取证开售。
所以说，2022年想在天河买新盘，可选空间真的不大，平均每套供应量还不过千套。
具体哪些项目卖的更好一些，我们也盘点出来了。
下表统计了全年天河卖得最好的5个项目以及它们全年网签均价，需要注意的是，网签套数会有一定数据延迟，大家了解下大概销量即可：
由于全区均价很容易受单盘网签量和网签价格变动影响，比如这个月保利天汇多网签一点，那么天河的均价就会更靠近6字头；下个月臻颐府多签两套，天河均价又会冲上8字头。
所以，想看出天河整年价格的变动，我们最好还是以单盘价格为例，受干扰因素会小很多。
先看看保利天汇，我整理出近两年的数据，不难发现，虽然项目年内价格确有波动，但房价上涨的大趋势却依旧明显。
2021年，单盘价格还稳定在5.2万/㎡左右，2022，直接跃升到6.5万/㎡左右。
当然，这和项目2022年推出的五期组团产品线偏改善豪宅也有一定关系，但别忘了，项目本年度内也卖过前两期组团中的小户型，可均价依旧没有降到6万/㎡以下。
另外一个流量大盘珠江花城的上涨节点会更提前一点，在2021年初就迎来了一波价格的抬升，2022年的价格同样比较稳定。
“稳”。
我们不妨就用这个词来作为2022年天河新盘的关键词，这是动荡周期中最难得的品质之一，不是吗？
二手市况
转向二手。
2022年的一个好消息是，去年出台的二手房参考价政策已经隐隐放松，贝壳链家上过往房源的成交情况不再“隐身”：
紧接着，最近挂牌房源的价格也变得透明：
这是一个很好的趋势，既能够让我们清楚了解到目前市场近况，也能一定程度刺激二手房的成交。
借由这个契机，我们也来看下2022年天河二手房价的变动情况：
不难发现，相比2022年9月份，基本上所有出台了参考价的社区挂牌价都有明显涨幅。
但值得注意的是，挂牌价的上涨并不代表市场会买单。
我整理了部分没有参考价的热门小区同期的成交价，发现基本上成交价都会远低于挂牌价——懂的都懂，2022年买二手房，不看成色，见面先砍价一大刀。
与去年相比，这些房源的成交价都有上涨，平均涨幅在10%左右。
10%这个数值放在其他区域或许已经非常足够，但这可是天河，这些二手房放在2021年可是能够一年大涨30%的存在。
所以不得不承认的是，二手市场确实很惨淡，哪怕是天河也不例外。
随着二手市场政策的调整，我们还是把希望寄托于2023年吧。
2023年重点新盘
2022年风头正盛的新盘我在第一部分都已经列出来了，但其中不少楼盘的销售都已经进入了尾声。
江山代有才人出，行文至此，咱们就来说下2023年可以重点关注的新盘。
1、平靓正
如果是首套上车或者是一家人自住的话，可以重点关注以下楼盘：
天河扛把子保利天汇所剩房源不多，且买且珍惜。
珠江花城、天河壹品是购房者们熟悉的老朋友了，都是流量盘，值得考虑。
此外，中建四局联合体拿下的天河智慧城育新街地块、湖北联投拿下的沥青路搅拌厂地块也会相继入市。
前者成交楼面价3.2万/平，容积率只有2.5，绿化率40%，产品可塑性高，可以往上摸到改善客群，也能走快周转路线，可以期待下开发商会选择何种操盘模式。
项目效果图，具体建设效果以实际公示为准
后者位于天河智谷板块，距离珠江花城不远，体量不大，占地面积约3.1万㎡，优势在于背靠天河儿童公园，直望执信中学天河校区。
据悉，项目首推面积段为108-165㎡四房产品，应该也是瞄准了改善一族，可能2023上半年就能入市。
这些楼盘都集中在天河东部区域，想入手这个片区的客户可选项还是挺多的。
而如果想在北边区域置业，那么也有越秀·天河·和樾府以及世纪金源接手的原阳光城东莞庄项目可选。
说实话，2022年底越天和的开盘给久无新盘的天河北提振了市场情绪，本以为片区会一鼓作气，把紧挨着越天和的一宗地块也卖出高价，没想到竟以流拍收场。
我预计这宗地块2023年会回炉重造后进入土拍市场，最终地块成交价大概率不会比越天和的地价低。
所以，如果想考虑天河北，那么尽早上车，会是你的最优解。
2、豪宅
我们经常说2022是豪宅大年，那么或许2023年会是豪宅大大年吧……
我看了眼天河即将入市的豪宅，那真是一个赛过一个的豪。
除了目前已经在售的汇景台、合生缦云、合景臻颐府、合景臻溋·名铸，预计珠江天郦、新城市领院也会相继入市。
此外还有最近刚成交的中铁物流园地块，项目由保利操刀，作为低容积率地块，产品预计是以120-180㎡左右的改善型户型为主。
这些项目有一个算一个，我预计都会是千万起步的总价，看来2023年天河豪宅市场免不了一场“恶战”，请各位开发商都拿出自己的看家本领来。
对这些新盘感兴趣的话，欢迎大家扫码加入2023年新盘讨论群：
也可以添加客服微信plusxiaomei6发送“天河”进入天河置业群，和大家一起聊聊天河区的市场动向。
回顾过去的2022年，市场情绪确实受过冲击，哪怕是天河都免不了要动荡几番。
但好在最后我们都会发现，无论是量还是价，它都没有一蹶不振；无论是一手还是二手，它的走势都在上扬。
没有一个宇宙中心会辜负你的期待。
尤其是当它的名字叫做“天河”时。
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